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二手房交易税费:分开算还是打包算要看清楚  

2014-01-12 16:48:26|  分类: 企业税务策划实战 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二手房交易税费:分开算还是打包算要看清楚

2014-01-07 09:20 来源:当代生活报

  核心提示

  个人转让和租赁房产时,都会很关心税负问题。“国五条”细则提出以后,人们对“差价20%个税”会谈之色变。自治区地税局《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》(以下简称《公告》)自2014年1月1日起施行后,给出“分开算”和“打包算”两种计税方式。哪种计税方式下,会遇到“20%个税”呢?记者采访业内人士得知,只要是“分开算”的情况,都可能遇到它。但是,转让和租赁房产时,个人所得税并不都占大头,有可能营业税才更让你头痛。那种情况下,或许你恨不得“打包算”。

  政策

  可“分开”或“打包”主要看能否证明原值

  根据《公告》,个人转让应税房产有两种征税方式——

  第一种方式是查验征收。这一算法是将营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费,逐一计算然后相加。这样一来,计算个人所得税时,就有可能按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。

  适用这一“分开”算法的前提是,个人能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料,可以准确计算

  房屋原值和其他合理成本费用。当然,这一算法之下,对符合规定条件、资料齐全的,可按税法规定享受相关单项税种优惠。比如说,在房产满足“购买满5年且属于家庭唯一住房”的条件下,可享受免缴营业税和个人所得税;如果房产仅满足购房满5年,但并非家庭唯一住房的,交易时可减免5%的营业税,但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。

  第二种方式是核定征收。这一算法相当于把多税种的税率“打包”好,只要将房屋交易价与此相乘即可。转让应税房产,未提供完整、准确的房屋原值凭证

  资料,无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的,则采用这一方式;当然,这一算法不论购房是否满5年、是否唯一住房,都不再享受各单项税种的优惠政策。

  举例

  躲开“差价20%”并非都占到便宜

  两种方式虽然不能由纳税人任选,但是很多人关心两种算法施行之后,与以前的情况又有什么变化。“差价20%个税”落在卖房者头上又会是什么情况?桂人房地产置业顾问张军,给记者举例并算了账。

  例子1:

  甲购进一套80万元的房子,购入未满5年即以100万元卖出。如果按照查验征收方式“分开”计算,占税负主体的个人所得税和营业税分别为:个人所得税=(交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用)×20%,约为4万元。

  营业税=交易价格×5.6%,为5.6万元。

  最终,甲要缴税9.6万元。例子2:

  乙同样以80万元买进一套商品房,购入未满5年即以100万元卖出,但他无法证明房屋原值,只能采用“打包”方式计税。

  按核定征收税率6.6%计算,税费为6.6万元。 由此见得,乙比甲少缴纳3万元。

  按核定征收税率6.6%计算,税费为6.6万元。

  由此见得,乙比甲少缴纳3万元。

  当然,如果都是购买满5年后卖出,甲因为可以免缴营业税5.6万元,反而比乙少缴2.6万元。张军认为,以什么方式计算有利,要根据房屋是否具备有利条件,比如购房是否满5年,是否为唯一住房,房屋买卖的差价大小等因素。

  广西祥浩税务师事务所注册税务师黎荣果也认为,最不利的情况则是那些符合“满5年”“唯一住房”等条件的卖房者,因为购房年代久远,已经不能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料,无法证明房屋原值,就不得不按核定征收(即“打包”)的方式担负本该减免的税。

  影响

  炒房者将担负较高营业税

  为什么以购买年限划界?黎荣果认为,这也在一定程度上把炒房者拦在免征营业税的优惠大门之外。在一些买房不到5年即转让的炒房者那里,按查验方式计税时,税负可能会更重,从而可能导致卖房者主动避开按“分开算”的算法。

  黎荣果认为,地税部门在出台相关规定时,应该也已经考虑到这些问题。《公告》称,对擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料,或纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由等情形的,税务机关将会重新核定其应纳税额。

  对于房产交易涉税问题,业内人士都提到,卖房者除了权衡房子“是否满5年”“是否为唯一”“买卖的差价”以外,还要考虑“是否为普通住房”,因为这也将影响到营业税。

  当然,《公告》的施行,对炒房者来说影响最大。“对投资者来说,会减少交易。因为,税费重了就不易出手了。”张军认为,这一负担未必不会转嫁到购房者头上来。

  有业内人士还指出,对二手房征收个人所得税,并不是一项新政,而是早已存在;如今,《公告》提出两种算法之后,是将“差价20%个税”作了明确。因而说,基本政策并未改变,《公告》实际上是对原有规定中一些特殊情况的进一步完善和细化。

  出租

  个人出租房屋税率也有变动

  《公告》除了对转让房屋的税收问题做了明确,对转让商铺和其他房产,以及出租房屋、商铺和其他房产的税收,也进行了调整。

  对于转让商铺和其他房产时,核定征收税率为12.65%.

  对于个人出租住宅房屋,原有规定中,综合征收率为6.65%;个人出租

  商铺和非住宅房屋的综合征收率为11.51%.《公告》施行后,对出租的房产根据价格划分了核定征收税率。按照《公告》,对个人租赁应税房产,不能够提供有关凭证资料,无法准确核算收入、成本和费用的,个人租赁住房,每月取得租金收入在10000元以下的,核定征收率为5%;每月取得租金收入在10000元(含10000元)以上的,核定征收率为6.88%;个人租赁商铺和其他房产,每月取得租金收入在10000元以下的,核定征收率为5.6%;每月取得租金收入在10000元(含10000元)以上的,核定征收率为11.7%.

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